Site/Apartman Yönetiminin Müteahhit Aleyhine Dava Açma Yetkisi

Site veya apartman yönetiminin dava açma yetkisini değerlendirebilmek için öncelikle bazı temel kavramların açıklığa kavuşturulması gerekir. Bu kapsamda; kat malikleri kurulu, yönetim, yönetici ve dava takip yetkisi gibi kavramları incelemek gereklidir.

1. Temel Kavramlar ve Yasal Dayanaklar

Kat Mülkiyeti ve Kat Maliki

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, kat mülkiyetine konu olan bir taşınmazın bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti, bu hakka sahip olan kişilere ise kat maliki denir.

Kat Malikleri Kurulu ve Yönetim

Kat maliklerinden oluşan kurula Kat Malikleri Kurulu adı verilir. Bu kurul, apartman veya sitenin yönetimi için bir yönetici ya da yönetim kurulu atar. Kanunun 34. maddesi şu şekildedir:

“Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye ‘Yönetici’, kurula da ‘Yönetim Kurulu’ denir.”

2. Yönetimin Dava Açma Yetkisi

Kat Malikleri Aleyhine Dava Açma

Yönetici veya yönetim kurulunun görevleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddenin (i) bendine göre:

“Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi.”

Bu hüküm doğrultusunda; yönetici, aidat gibi borçlarını ödemeyen kat maliklerine karşı icra takibi başlatabilir ve dava açabilir. Ancak bu yetki, sadece kat maliklerine karşıdır.

Müteahhit Aleyhine Dava Açma Yetkisi Var mıdır?

Bu noktada şu önemli soru ortaya çıkmaktadır:

“Yönetici, müteahhidin eksik veya ayıplı işlerinden dolayı kat malikleri adına dava açabilir mi?”

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, yönetime kat malikleri dışındaki kişilere (örneğin müteahhitlere) karşı dava açma yetkisi verilmemiştir. Bu nedenle bu tür durumlarda dava açma ehliyeti konusu tartışmalıdır.

Kat Malikleri Kurulunun Tüzel Kişiliği Var mıdır?

Hayır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.06.2006 tarihli 2006/18-483 E. - 2006/473 K. sayılı kararında da açıkça belirtildiği üzere:

“Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği yoktur.”

Ancak, 634 sayılı Kanun'un 35. maddesi uyarınca bazı hukuki işlemleri yapma ve kat maliklerini temsil etme yetkisi tanınmıştır. Bu yetki, yalnızca yönetimle ilgili konularla sınırlıdır.

Dolayısıyla; ana taşınmazın genel yönetimi dışında kalan –örneğin inşaat ayıpları veya mülkiyetle ilgili talepler gibi– konular yöneticinin yetki alanı dışındadır.

3. Müteahhit Aleyhine Dava Açılmasında Karşılaşılan Sorunlar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleriyle veya müteahhitten daire satın alınması suretiyle doğan sözleşmesel ilişkiler, doğrudan kat malikleri ile müteahhit arasında kurulur. Dolayısıyla müteahhidin ayıplı veya eksik işlerinden dolayı doğacak sorumluluklar da bu bireysel sözleşmeler kapsamında değerlendirilir.

Uygulamada Görülen Hatalar

Kat malikleri çoğu zaman müteahhide karşı bireysel olarak dava açmak yerine bu görevi apartman/site yönetimine bırakmaktadır. Ancak, kat malikleri tarafından yönetime yetki verilmiş olsa bile, bu yetki mülkiyet hakkına dayanan talepler için yeterli değildir.

Bu nedenle, site yönetimince açılan bu tür davalar genellikle "aktif dava ehliyeti yokluğu" gerekçesiyle daha ilk aşamada reddedilmektedir.

Yargıtay Kararı (13.12.2017 tarih, 2017/13-689 E. – 2017/1686 K.)

“Dava konusu alacak iddiası mülkiyet hakkına ve bu hakkın devamı olarak tüketiciye tanınan seçimlik yetkilere dayanmaktadır. Bu durumda, site yönetimine kat malikleri kurulunca yetki verilmiş olması, dava açma ehliyeti için yeterli değildir.”

4. Sonuç

• Apartman/site yönetimi, yalnızca kat maliklerine karşı (örneğin aidat borcu gibi) dava ve icra takibi yapabilir.

• Müteahhit aleyhine, eksik veya ayıplı işler nedeniyle açılacak davalar, kat maliklerince bireysel olarak açılmalıdır.

• Yönetimin, bu tür davalarda taraf olması hukuken mümkün değildir.

• Yönetim aracılığıyla dava açılmak isteniyorsa, kat maliklerinin tamamının açık muvafakati ve vekaletnamesi gereklidir.