Apartman Toplantısı Nasıl Yapılır

Bu yazımızda sizlere bir apartman ya da site nasıl ve kimler tarafından yönetilir, apartman toplantısı nasıl yapılır ve apartman toplantısında nasıl karar alınır gibi sıkça sorulan soruların cevabını vermeye çalışacağız.

Öncelikle bir apartman ya da sitenin kim ya da kimler tarafından yönetilebileceğinin belirtilmesi faydalı olacaktır. Genellikle apartman, iş merkezi veya site şeklinde karşımıza çıkan bir anagayrimenkulün karar alıcı organı kat malikleri kuruludur. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunu m. 27’de şu şekilde belirtilmiştir:

“​​Altaybinayönetimi, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.”

Peki bu kat malikleri kurulu kimlerden oluşmaktadır? Kat malikleri kurulu, adından da anlaşılacağı üzere bir anagayrimenkulde bulunan bağımsız bölümlerin mülkiyet hakkını elinde tutan kişilerin oluşturduğu bir yapıdır. Kat malikleri kurulu kimlerden oluşur sorusunu cevapladıktan sonra apartman toplantısı nasıl yapılır ve kararlar nasıl alınır sorularına yanıt arayabiliriz.

Apartman Toplantısı Ne Zaman Yapılır?

Bir apartman veya site kat malikleri kurulu yıl içerisinde toplanabilmesi iki şekilde mümkündür. Bunlardan birisi olağan toplantı, diğeri ise olağanüstü toplantı şeklidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 29’a göre olağan toplantı zamanı şu şekilde belirtilmiştir:

“Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.”

Buradan anlaşılması gereken, olağan toplantının yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zaman diliminde, yönetim planında böyle bir belirleme olmaması durumunda ise her takvim yılının ilk ayı yani Ocak ayı içerisinde yapılması gerektiğidir. Birden fazla parsel üzerine kurulu toplu yapı ve sitelerde ise olağan toplantıların en geç iki yılda bir defa yapılması gerekmektedir.

Olağanüstü Toplantı Nedir?

Kat malikleri kurulu olağanüstü toplantısı ise önemli bir sebebin çıkması halinde, olağan toplantı dışındaki zamanlarda yapılan toplantılardır. Kanun’da şu şekilde açıklanır:

“Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.”

Olağanüstü toplantılarda kat maliklerinin bilgilendirilmesi ve toplantı gündeminin önceden paylaşılması zorunludur. Bu da alelacele toplantı yapılarak, kat maliklerini mağdur edecek kararların alınmasının önüne geçer.

Toplantı Yeter Sayısı Nedir?

Toplantının başlayabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından salt çoğunluğunun sağlanması gerekir. Kanun şöyle belirtir:

“Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.”

Örneğin 20 daireli bir apartmanda toplantı yeter sayısı 11 kişi gibi görünse de, bu sayı arsa payı bakımından %50+1’i sağlamıyorsa toplantı geçerli olmaz. Örneğin, zemin kattaki büyük bir dükkan malikinin toplantıya katılmaması, arsa payı çoğunluğunu sağlamayabilir.

İkinci Toplantı Durumu

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ne olur?

Kanun der ki:

“Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.”

Yani ikinci toplantı için yeni bir tarih belirlenir. Bu toplantıda artık toplantı yeter sayısı aranmaz. Katılanların yarısından bir fazlasının oyu karar almak için yeterlidir.